As assembleias de condomínio ocorrem anualmente e visam tratar de assuntos como aprovação de orçamentos de despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, conforme o Art. 1.350 do CC/2002. Porém, essas assembleias podem ocorrer também em outros momentos; ou seja, de forma extraordinária, para a resolução de um determinado assunto necessário àquela comunidade. Nesse caso, poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos (Art. 1.355 do CC/2002).

Tais exigências são apenas para a instalação de uma assembleia de condomínio, ou seja, quórum de instalação. Já sobre o quórum de deliberação (tomada de decisões) os Arts. 1.352 e 1353 dispõem:

“Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial”

É de extrema importância que todos os condôminos sejam convocados para a assembleia, visto que, se isso não ocorrer, a assembleia não poderá deliberar. (Art. 1.354)

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Em relação ao quórum necessário para realização de obras no condomínio, primeiramente é necessário definir que tipo de obra está sendo colocada em questão, visto que a nossa legislação dispõe de três espécies: obras necessárias, obras úteis e obras voluptuárias.

As obras necessárias, que são aquelas que buscam conservar ou impedir a deterioração do condomínio, podem ser realizadas pelo síndico ou por qualquer condômino, caso o síndico se omita. Se essas obras forem urgentes e resultarem em altas despesas, o síndico ou o condômino deverá convocar uma assembleia imediatamente. Se as obras não forem urgentes, as obras só poderão ser realizadas após a autorização da assembleia, que se dá pela maioria (50% + 1) dos presentes.

Já a realização de obras úteis no condomínio, ou seja, aquelas obras que melhoram o acesso e a vida dos moradores, como instalação de grades ou compra de sistema de segurança, necessitam da aprovação da maioria (50% + 1) de todos os condôminos

Por fim, para a aprovação das obras voluptuárias, ou seja, que não são urgentes e visam apenas melhorar a aparência do condomínio ou lazer dos moradores (jardins, decorações), é necessário o voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos.

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Williane Marques de Sousa
Estudante de Direito
Estagiária Unieducar