A existência do desconto de portualidade não é novidade para ninguém. Você, por exemplo, provavelmente aproveita esse desconto dado pela sua Prefeitura no pagamento do seu IPTU, bem como o que é dado pelo seu Estado no pagamento do IPVA.

Mas em relação ao pagamento do condomínio, é possível a aplicação deste desconto? O que as normas dizem sobre isso?

Por incrível que pareça, este é um tema polêmico e há defensores das duas correntes: uns defendem o fato de o condomínio dar desconto de pontualidade ser ilegal e, para outros, é perfeitamente legal.

Bom, vamos começar analisando um julgamento que trata o referido desconto de pontualidade como algo plenamente legal.

Em 2020 a Sexta Turma Cível do TJ do Distrito Federal e Territórios se debruçou sobre o tema, e o resultado foi a publicação do Acórdão No. 1.263.304, que teve como relatora, a Desembargadora Vera Andrighi.

Esse julgamento considerou o desconto de pontualidade LEGAL. Vejamos um trecho da decisão:

“I - O desconto de pontualidade é uma liberalidade instituída pelo Condomínio para estimular o pagamento pontual do encargo, portanto, trata-se de bônus conferido ao condômino adimplente, sendo regular e legal a sua prática, consoante iterativa jurisprudência.”

A tese vencedora apontou que esse desconto nada mais é do que uma forma do Condomínio prestigiar os bons pagadores.

Obviamente há juristas que consideram o desconto de pontualidade ilegal. E os que advogam pela ilegalidade, apontam infração ao artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil, que traz:

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Para eles, há uma dupla penalidade, e em percentual superior ao permitido pelo Código Civil.

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Agora vamos analisar um julgamento exemplar e que trata o tema com um nível de detalhe que merece destaque.

Trata-se do Agravo em Recurso Especial Nº 873.608, e, especificamente, do voto do Ministro do STJ, Marco Aurélio Bellizze.

Em decisão sobre o tema, o Ministro relator trata o “desconto de pontualidade” como gênero, que contempla duas espécies: a primeira espécie seria o desconto de pontualidade propriamente dito; e a segunda espécie é o desconto por antecipação.

Por exemplo: o desconto por ANTECIPAÇÃO seria aquele pelo qual o condomínio, estabelece na convenção, por exemplo, que a taxa condominial terá vencimento todo dia 10 e que será concedido um desconto se o pagamento for realizado, por exemplo, até o terceiro dia útil.

Nesse caso, se o pagamento é antecipado, aí cabe o benefício do desconto.

De acordo com o voto do Ministro, essa é uma providência que torna esse desconto verdadeiro, real.

Agora, se esse condômino pagar entre o quarto dia útil até o dia 10, por exemplo, aí, deve pagar o valor normal. E, depois disso, o valor normal com os acréscimos legais.

Então, naqueles demais casos em que o condomínio estipula, por exemplo, que o condômino poderá auferir um desconto de determinado valor se pagar até o dia do vencimento, e, passado o vencimento, o condomínio cobra além do valor normal, mais juros e multa, nesse caso, o valor apontado como “desconto de pontualidade” seria uma forma disfarçada de fixar multa exorbitante, pelo atraso da taxa condominial.

Por fim, é válido dizer que havendo previsão na convenção e regras claras prevendo que, na antecipação do pagamento é devido desconto por antecipação, sendo essa determinação totalmente válida.

E, obviamente, para dar segurança jurídica a esse tipo de procedimento é expressamente recomendável que seja tudo muito bem definido na convenção.

Se não estiver, a recomendação é para que se convoque uma assembleia para atualização da Convenção, incluindo essa possibilidade, respeitando, obviamente o quórum de 2/3 de condôminos, para alterar a convenção.

Para finalizar, um outra dica é discutir com o contador do condomínio para verificar se o valor com desconto será suficiente para bancar todas as despesas do mês, até porque o objetivo do síndico é que todos paguem com esse desconto, não é mesmo?

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