Blog de Time de Gestão de Conteúdo

Não são raras as vezes que temos notícias de prédios desmoronando em nosso país. Em condomínios, muitas vezes é possível vincular o risco de desabamento à má gestão por parte do síndico, principalmente por conta de desvio de verbas e desleixo com a cobrança dos inadimplentes.

Nesse contexto, é possível pensarmos também na possibilidade de realização de obras e reformas, pelos moradores, sem a supervisão de engenheiros ou equipe especializada, que também é um caso de alerta.

A convenção de um condomínio é um documento em que são estabelecidas as normas gerais de organização, funcionamento e convivência dentro das edificações do condomínio. Todos os condôminos precisam estar cientes das regras existentes na convenção para manter uma convivência harmônica e não sofrer penalidades.

Parece radical, mas é isso mesmo que você leu no título: o não pagamento de taxas condominiais é algo muito sério e pode resultar na perda do imóvel, do bem que o condômino teve tanto trabalho para conquistar.

No Brasil, talvez uma das poucas dívidas que podem acarretar a execução do imóvel é aquele débito junto ao condomínio, por falta de pagamento de taxas condominiais, ordinárias ou extraordinárias.

Associação de Moradores e Condomínio são termos confundidos com frequência e muitas vezes definidos da mesma forma. Entretanto, são dois institutos jurídicos completamente diferentes, com regras e peculiaridades próprias.Vejamos abaixo algumas das principais diferenças:

Se você mora em um condomínio, provavelmente já teve que pagar alguma taxa extra para uma determinada atividade, como por exemplo, para a realização de uma obra. Mas e se essa obra for paralisada, você deve continuar pagando a taxa? Isso pode configurar cobrança indevida? É o que vamos discutir neste artigo.

É muito comum encontrarmos situações em que famílias, com muito esforço, conseguiram adquirir uma casa ou apartamento em um condomínio. Mas, depois de todo esse investimento, é possível que esse sonho que virou realidade simplesmente se transforme em um grande pesadelo.

Muita gente não sabe, mas se o síndico não der uma declaração de quitação do condomínio, o proprietário não pode vender seu imóvel.

Essa declaração de quitação (ou a de “nada consta”) informa se o apartamento ou a casa no  condomínio está em dia, e sem ela o cartório jamais fará a transmissão para um eventual comprador.

Neste contexto, surge a seguinte dúvida: Se o condômino estiver devendo, mas a dívida estiver prescrita, o síndico pode negar a quitação condominial?

Comprar um condomínio pode ter sido a pior decisão que você tomou em sua vida!

Isso se você deu a “sorte” de ter um síndico que:

Um vizinho do condomínio subiu pelo elevador social sem camisa; um outro alterou a cor da porta de entrada no hall social; um terceiro fechou a porta de serviço quando fez a reforma, para ganhar mais espaço interno na cozinha de seu apartamento...

Essas são situações que podem ocorrer no dia a dia em um condomínio e que podem e devem ser regulamentadas pelo regimento interno do local. Afinal de contas, o regimento serve justamente para isso.

Imagine a seguinte situação: o conselho fiscal descobriu que o Síndico está retirando juros de inadimplentes, e até fazendo novos acordos dando abatimento nas taxas condominiais em atraso.

Isso pode gerar uma dúvida: existe vedação legal que proíba o síndico de realizar esse tipo de procedimento? E qual é a lei que responsabiliza o síndico, caso ele proceda dessa forma?

Para responder à pergunta, temos que examinar o que dispõe o Código Civil em seu artigo 1.336, inciso I:

A existência do desconto de portualidade não é novidade para ninguém. Você, por exemplo, provavelmente aproveita esse desconto dado pela sua Prefeitura no pagamento do seu IPTU, bem como o que é dado pelo seu Estado no pagamento do IPVA.

Mas em relação ao pagamento do condomínio, é possível a aplicação deste desconto? O que as normas dizem sobre isso?

Uma das fontes de receita em condomínios são as quotas condominiais, taxas mensais que devem ser pagas pelos moradores, que geralmente são utilizadas para custear despesas e realizar melhorias no espaço.   

Ocorre que alguns condôminos podem, por algum motivo, deixar de realizar o pagamento dessa quota, se tornando devedores. Essa inadimplência é, de fato, prejudicial ao condomínio, o que leva o síndico a pensar em soluções para solucionar tal problema.

O artigo 1.350 do Código Civil dá o comando legal para o síndico, pelo menos uma vez por ano, convocar a assembleia para tratar de cinco pontos em específico:

1.: Aprovar o orçamento;
2.: Aprovar o valor da taxa condominial para o período seguinte;
3.: Apreciar a prestação de contas, aprovando ou reprovando;
4.: Se for o caso, eleger ou reeleger o síndico, no caso de final de mandato; e
5.: Se for o caso, alterar o regimento interno.

Provavelmente, quem demonstra esse interesse em se desassociar das associações de moradores em condomínios é porque deseja deixar de pagar as taxas “condominiais” ou taxas de manutenção.

E a resposta para essa questão é: DEPENDE.
Vamos às explicações, pois este sempre foi um tema polêmico.

Quem defende essa possibilidade se apega e se justifica principalmente no que diz o artigo 5.º, inciso 20, da Constituição Federal: “Ninguém poderá ser obrigado a associar-se ou permanecer associado”.

Imagine as seguintes situações: o síndico chega na assembleia do condomínio com 20 procurações; um morador recolheu 30 procurações pra votar na AGE; a construtora ainda tem mais da metade do prédio e então o representante da construtora, vota por 40 unidades e por isso ganha todas as votações, em todas as assembleias.

De fato, estas são situações que podem gerar um incômodo nos demais participantes da assembleia e, com isso, surge a dúvida se há um limite para o uso de procurações em um condomínio.

O vício é uma imperfeição ou irregularidade em um ato processual, mas nem todos os vícios levam à nulidade. Existem vícios que podem ser sanados ou corrigidos sem comprometer a validade do ato. Ato viciado é o ato imperfeito, praticado com defeito porque em desrespeito à forma legal prevista para a sua prática.

Em uma gestão condominial eficiente, o síndico de um condomínio deve definir responsabilidades, promover a comunicação e cumprir regras legais, entre outros aspectos.

Também é essencial considerar questões práticas, como o status trabalhista, escalas de trabalho, funcionários terceirizados e hierarquia. A combinação desses fatores contribui para o bom funcionamento do condomínio.

Os trabalhadores do condomínio são aqueles que mantém vínculos de trabalho com esse ente, seja como empregados ou sob regimes diversos de contratação.

O art. 203 do CPC nos apresenta um rol de pronunciamentos do juiz, a saber: sentenças, decisões interlocutórias e despachos. Vale destacar aqui que esses não são os únicos atos cuja responsabilidade é atribuída ao juiz: a condução de audiência, a colheita de provas, a tentativa de conciliação – todos esses também são atos do juiz.

As normativas relacionadas a animais de estimação em condomínios têm sido objeto de discussão no Brasil desde o início dos anos 2000. Segundo dados do Instituto Pet Brasil, o país possui mais de 150 milhões de animais de estimação, posicionando-se como o terceiro com maior quantidade de pets, predominantemente cães, gatos e aves.

No convívio condominial, é crucial que as diretrizes sejam transparentes e abranjam todos os animais de estimação.

Aqueles que gerenciam um condomínio e já tiveram que lidar com despesas imprevistas conhecem bem a necessidade de manter um fundo de contingência, que seja facilmente acessível. A arrecadação mensal de determinado valor, dos moradores de um condomínio, funciona como uma espécie de “caderneta de poupança”, que pode ser utilizada, a qualquer momento, para custear despesas que não tenham sido previstas no planejamento orçamentário anual.

Surge aí a figura do fundo de reserva. Como podemos conceituá-lo?