A Assembleia Geral de Condôminos é considerada o órgão máximo de um condomínio por várias razões que refletem sua importância na gestão e funcionamento da comunidade condominial. Essa importância se estende à sua capacidade de destituir o síndico eleito, caso este seja considerado inadequado na administração do condomínio.

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A ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS É O ÓRGÃO MÁXIMO DE UM CONDOMÍNIO

Representação Democrática:
A Assembleia é composta por todos os proprietários de unidades do condomínio, garantindo que todas as vozes sejam ouvidas. Decisões importantes, incluindo a destituição do síndico, são tomadas de forma democrática, refletindo a vontade coletiva.

Autoridade Máxima em Decisões Estratégicas:
As decisões mais estratégicas e impactantes, como a destituição do síndico, são prerrogativas da Assembleia Geral. Essa estrutura garante que decisões fundamentais não sejam monopolizadas por um único indivíduo ou um pequeno grupo, mas sim pela maioria dos condôminos.

Mecanismo de Fiscalização e Transparência:
Controle e Prestação de Contas: A Assembleia tem o poder de fiscalizar e revisar as atividades do síndico e do conselho fiscal. Se a administração do síndico for considerada inconveniente, a Assembleia pode agir para proteger os interesses dos condôminos, assegurando transparência e responsabilidade.

Instrumento de Resolução de Conflitos:
A Assembleia é um fórum para resolver conflitos entre condôminos e entre condôminos e a administração. A destituição do síndico, quando necessária, é uma medida para resolver problemas administrativos que afetam a comunidade.

Legitimidade Legal:
A autoridade da Assembleia Geral é respaldada pelo Código Civil Brasileiro (Art. 1.350 a Art. 1.355), que reconhece a Assembleia como o órgão soberano do condomínio. Esse respaldo legal inclui o poder de destituir o síndico, assegurando que as decisões da Assembleia tenham caráter oficial e vinculativo.

Capacidade de Reação e Adaptação:
A Assembleia pode tomar decisões rápidas em resposta a situações de administração inadequada. A capacidade de destituir o síndico permite ao condomínio reagir prontamente a problemas de gestão, mantendo a eficiência e o bom funcionamento do condomínio.

Participação Ativa e Engajamento:
A participação ativa dos condôminos na Assembleia fortalece o senso de comunidade e responsabilidade compartilhada. A destituição do síndico, quando necessária, é uma manifestação dessa responsabilidade coletiva para garantir a melhor administração possível.

Preservação dos Interesses Coletivos:
A Assembleia atua para proteger os interesses e direitos dos condôminos. Se a administração do síndico comprometer esses interesses, a destituição é uma ferramenta essencial para restabelecer a ordem e a confiança na gestão do condomínio.

Fica evidente que a Assembleia Geral de Condôminos é o órgão máximo de um condomínio porque representa a vontade coletiva dos condôminos, possui a autoridade legal para tomar decisões estratégicas e fiscalizar a administração, e tem o poder de destituir o síndico quando necessário para garantir a boa gestão e proteção dos interesses de todos os moradores.

 

DO PROCEDIMENTO PARA DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO EM UM CONDOMÍNIO

A destituição de um síndico em um condomínio é um processo que requer a observância de várias etapas legais e administrativas, conforme previsto no Código Civil Brasileiro. Abaixo, está descrito como se dá todo o processo, desde a elaboração do edital de convocação até a formalização da destituição e eleição de um novo síndico.

Elaboração do Edital de Convocação:
O processo começa com a elaboração do edital de convocação para a Assembleia Geral Extraordinária, onde será discutida a destituição do síndico. Este edital deve conter, pelo menos:
 Data, hora e local da assembleia.
 Pauta específica da reunião, destacando a destituição do síndico e a eleição de um novo mandatário.
 Informações claras sobre os motivos da destituição.

Motivos para a Destituição:
Os condôminos podem citar que consideram que o síndico não está administrando convenientemente o condomínio. Essa justificativa é suficiente e não requer a apresentação de documentos, prestações de contas ou outros elementos probatórios. O Código Civil permite que os condôminos baseiem sua decisão no juízo de valor sobre a conveniência da administração, conforme o Art. 1.349, que dispõe:

"A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no inciso II do art. 1.348, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que não administre convenientemente o condomínio, ou que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não cumprir os deveres que lhe são atribuídos."

Coleta de Assinaturas:
Conforme o Art. 1.355 do Código Civil, é necessário comprovar o apoio de pelo menos 1/4 (25%) dos condôminos para convocar a Assembleia. O processo de coleta de assinaturas envolve coletar as assinaturas necessárias para alcançar o quantitativo mínimo de 25% (vide modelo de Edital de Convocação de Assembleia Geral Extraordinária para Destituição de Síndico).

Convocação Formal da Assembleia:
Com o apoio necessário, o edital de convocação deve ser distribuído a todos os condôminos, respeitando o prazo estipulado pela convenção do condomínio (geralmente 10 dias antes da assembleia). A distribuição pode ser feita* por:
 Entrega em mãos.
 Correio eletrônico (e-mail).
 Afixação em locais comuns do condomínio, como quadros de avisos.
* É importante verificar – na Convenção do Condomínio – qual é a forma exigida para ciência do referido Edital. Verifique também se essa forma é a que vem sendo seguida pelo atual síndico ou Administradora. Porque eventualmente a Convenção pode prever, por exemplo, que deve ser por carta registrada, mas isso nunca é feito e nem por isso as Assembleias são consideradas nulas.

Realização da Assembleia:
No dia da assembleia, recomenda-se a contratação de um tabelião junto a um cartório de registro público para assistir à reunião e produzir a correspondente Ata Notarial. A presença do tabelião confere mais segurança jurídica ao processo. Durante a assembleia:
 A pauta será lida e discutida.
 Os condôminos terão a oportunidade de expressar suas opiniões.
 Será realizada a votação para a destituição do síndico.
 Será realizada a votação para a eleição do novo síndico.

Elaboração da Ata de Assembleia:
A ata deve ser elaborada com clareza e objetividade, documentando todos os acontecimentos e decisões da assembleia, incluindo:
Data, hora e local da assembleia.
 Lista de presentes.
 Descrição dos motivos para a destituição do síndico.
 Resultado da votação.
 Nome do novo síndico eleito, caso a destituição seja aprovada.
 Assinatura dos presentes e do tabelião, se contratado.

Registro da Ata:
A ata deve ser registrada em cartório para garantir sua validade jurídica. Este registro oficializa a destituição do síndico e a eleição do novo mandatário.

Comunicação das Decisões:
Após o registro, as decisões da assembleia devem ser comunicadas a todos os condôminos, bem como aos fornecedores e parceiros do condomínio, informando a mudança na administração.

Sugestões para a Contratação de um Tabelião:
Contato Antecipado: Contate o cartório com antecedência para agendar a presença do tabelião na assembleia.
Informações Claras: Forneça ao tabelião todas as informações relevantes sobre a pauta da reunião.
Custos: Esteja preparado para arcar com os custos de contratação do tabelião, considerando que esta medida aumenta a segurança jurídica do processo.

A destituição de um síndico é um processo que exige organização, transparência e respeito às normas legais. A presença de um tabelião e o registro adequado da ata são passos fundamentais para garantir que o procedimento seja conduzido de forma justa e legítima, protegendo os interesses de todos os condôminos.

EVITE QUE INFORMAÇÕES SEJAM ALTERADAS NA ATA

Para evitar que informações na ata sejam alteradas e garantir que o que foi efetivamente decidido na Assembleia Geral de Condôminos seja fielmente registrado no cartório, é fundamental adotar algumas precauções. Aqui estão algumas recomendações:

Elaboração Resumida da Ata:
Redija a ata de forma bastante resumida, indicando apenas as decisões tomadas sobre cada ponto da pauta. Evite registrar falas de participantes, pois elas são desnecessárias para o objetivo da ata e podem gerar confusões ou mal-entendidos.
Certifique-se de que cada decisão está descrita de forma clara e precisa, sem ambiguidades. Use uma linguagem direta para evitar diferentes interpretações.

Revisão e Aprovação Imediata:
Leitura e Aprovação na Assembleia: Antes de encerrar a assembleia, leia a ata em voz alta para todos os presentes e peça a aprovação imediata. Assim, todos podem verificar e concordar com o conteúdo, garantindo que ele reflita fielmente as decisões tomadas.
Assinaturas dos Presentes: Solicite que todos os condôminos presentes assinem a ata imediatamente após sua leitura e aprovação. Isso serve como uma confirmação adicional de que o conteúdo está correto e foi aceito por todos.

Presença de um Tabelião:
Ata Notarial: Contrate um tabelião de um cartório de registro público para assistir à assembleia e produzir a Ata Notarial. A presença do tabelião confere maior segurança jurídica ao processo, pois ele é um agente imparcial que registra os fatos conforme ocorreram.
Registro Imediato: Após a aprovação da ata na assembleia, leve-a imediatamente ao cartório para registro. Isso minimiza o risco de alterações entre a elaboração e o registro oficial.

Distribuição de Cópias:
Comunicação aos Condôminos: Distribua cópias da ata aprovada a todos os condôminos logo após a assembleia. Isso garante que todos tenham acesso à versão final e oficial das decisões, facilitando a verificação futura.

Digitalização e Armazenamento:
Digitalize a ata e mantenha uma cópia digital arquivada. Isso proporciona uma camada adicional de segurança, permitindo a comparação com a versão registrada em cartório, se necessário.

Adotando essas práticas, os condôminos podem se precaver contra alterações indesejadas na ata, assegurando que as decisões tomadas em assembleia sejam registradas fielmente e de forma transparente. A elaboração resumida da ata, a presença de um tabelião e a revisão imediata pelos presentes são medidas essenciais para garantir a integridade e a autenticidade dos registros condominiais.

Anexo	Tamanho
modelo_de_edital_de_age_de_destituicao_de_sindico.pdf	120.1 KB