Publicado em: sex, 08/03/2024 - 15:18
Provavelmente, quem demonstra esse interesse em se desassociar das associações de moradores em condomínios é porque deseja deixar de pagar as taxas “condominiais” ou taxas de manutenção.
E a resposta para essa questão é: DEPENDE.
Vamos às explicações, pois este sempre foi um tema polêmico.
Quem defende essa possibilidade se apega e se justifica principalmente no que diz o artigo 5.º, inciso 20, da Constituição Federal: “Ninguém poderá ser obrigado a associar-se ou permanecer associado”.
Em 2015, o STJ se posicionou sobre o tema 882 em dois recursos especiais de números 1.280.871/SP e 1.439.163/SP. Nestes julgamentos o STF firmou a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”
Este julgamento acabou fortalecendo a tese de que é possível, é constitucional e legal se desassociar e, consequentemente, deixar de pagar as taxas dessas associações.
Dois anos depois, em 2017, a Lei nº 13.465, altera a Lei de parcelamento do solo urbano, que é a Lei nº 6.766, de 1979, introduzindo o artigo 36-A e seu parágrafo único, com o seguinte teor:
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”
Então, a partir daí, tem-se a instituição, por lei, de uma obrigatoriedade em relação ao financiamento das atividades dessas associações, por meio do pagamento dessas taxas de manutenção.
O teor da lei faz uma exigência clara de que essas associações devem ser de finalidade não lucrativa.
Isso é fundamental para quem quer pular fora de uma associação de moradores e, de quebra, deixar de pagar as taxas.
A partir do julgamento do STJ em 2015 e da alteração da lei em 2017, a polêmica continuou. Eobviamente a querela foi parar no STF, por meio de um Recurso Extraordinário de número RE 695.911, tema 492 da lista de repercussão geral.
As teses de repercussão geral se referem aos recursos extraordinários que já foram julgados e já tiveram suas teses fixadas, e o entendimento deve ser aplicado a todos os processos semelhantes que estavam suspensos, exatamente aguardando o julgamento e nos posteriores.
O dito recurso só foi levado a julgamento e encerrado em dezembro 2020.
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Podemos dizer que a decisão deste julgado é muito boa para as Associações de Moradores em Loteamento com Acesso Controlado, “fechado”.
Isso porque o julgamento estabeleceu um marco temporal para a cobrança de taxa associativa, a partir da edição de Lei 13.465 de 11 de julho de 2017.
O STF fixou, portanto, a seguinte tese:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n.º 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:
1.: Já possuindo lote, adicionem ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou
2.: Sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
Portanto, a divergência que havia quanto à constitucionalidade ou não de proprietários de lotes em loteamentos com acesso controlado, vulgo, “fechado”, onde há instalada Associação de Moradores, tem esse marco temporal delimitador.
O STF entendeu pela inconstitucionalidade da cobrança, até o advento da Lei 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão.
A partir daí, as Associações de Moradores podem se organizar e alinhar seus estatutos para garantir segurança jurídica no investimento e estruturação desses loteamentos.
A grande questão era a possibilidade de enriquecimento ilícito de alguns poucos proprietários que insistiam em não se associar ou até mesmo em se desassociar, embora beneficiados diretamente com a valorização de seu patrimônio.
Então, aquele proprietário que não concorde em arcar com taxa associativa em loteamentos com acesso controlado, ou mesmo rateio condominial, em condomínios edilícios, deve procurar constituir sua residência, em imóvel localizado em loteamento aberto, até porque, a escolha do local para residir é uma questão pessoal de cada adquirente de imóvel.
Agora, chegando ao final, vamos alertar para um dos requisitos que a lei exige para que a associação de moradores se legitime no direito a essas cobranças, que é a comprovação de que é entidade sem fins lucrativos!
Para a manutenção dessa caracterísitica, a contabilidade tem fator primordial, pois a lei exige que as entidades sem fins lucrativos atendam, pelo menos os sete requisitos a seguir indicados:
1.: Não remunerem, de qualquer forma, seus dirigentes, pelos serviços prestados;
2.: Apliquem integralmente no país seus recursos na manutenção e desenvolvimento dos seus objetivos institucionais;
3.: Mantenham escrituração contábil completa de suas receitas e despesas em livros revestidos das formalidades que assegurem a exatidão de suas operações;
4.: Conservem em boa ordem, pelo prazo de cinco anos, os documentos que comprovem a origem de suas receitas e a efetivação de suas despesas, além de todos os demais registros patrimoniais;
5.: Apresentem, anualmente, a Declaração do Imposto de Renda à Receita Federal;
6.: Assegurem destinação de seu patrimônio a outra instituição que atenda às condições para gozo da imunidade, no caso de incorporação, fusão, cisão ou de extinção da pessoa jurídica, ou a órgão público;
7.: Não distribuam qualquer parcela de seu patrimônio ou de suas rendas, a qualquer título;
Então fica o alerta: se a associação não mantém a contabilidade em dia, certamente não poderá comprovar a manutenção de sua condição de entidade sem fins lucrativos.
Se não apresenta regularmente as contas, se essas contas não estão devidamente aprovadas, ou seja, se há falhas na contabilidade, esse é um fator de risco que pode, em último grau, até descaracterizar a entidade como detentora da isenção ou imunidade tributária! Fique atento!
