Um dos questionamentos mais comuns em condomínios gira em torno da prescrição das cotas condominiais. Afinal, se as dívidas condominiais prescrevem em cinco anos, o síndico pode negar a emissão da declaração de quitação anual quando existem débitos prescritos?

Prazo prescricional das cotas condominiais
O Código Civil, em seu art. 206, §5º, I, estabelece que “prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Nesse dispositivo se enquadram as taxas condominiais, ordinárias ou extraordinárias.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou esse entendimento. No REsp 1.483.930/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 11/11/2014, DJe 02/02/2015, ficou assentado que:

“As cotas condominiais, ordinárias e extraordinárias, estão sujeitas ao prazo prescricional de cinco anos, nos termos do art. 206, §5º, I, do Código Civil.”

Portanto, em termos práticos, o condomínio só pode cobrar judicialmente os débitos vencidos nos últimos cinco anos.

A dívida deixa de existir após a prescrição?
A resposta é não. A prescrição não extingue a dívida, apenas impede sua cobrança judicial. O débito continua existindo no mundo jurídico e o condômino pode quitá-lo de forma voluntária. Aliás, o art. 882 do Código Civil reforça essa ideia ao dispor que:

“Não se pode repetir o que se pagou para solver dívida prescrita.”

Ou seja, mesmo prescrita, a dívida pode ser paga, e o pagamento é válido e irrepetível.

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Natureza propter rem da obrigação condominial
Outro ponto essencial é a natureza propter rem das obrigações condominiais. Isso significa que a dívida acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário.

Assim, em eventual alienação da unidade, o novo comprador responde pelas cotas condominiais em aberto, inclusive aquelas atingidas pela prescrição judicial, já que elas permanecem vinculadas ao imóvel. Essa característica explica por que cartórios de registro de imóveis e síndicos exigem a declaração de quitação para a realização de escrituras ou contratos.

O síndico pode negar a quitação anual?
Sim. O síndico não pode emitir declaração de quitação plena enquanto existirem débitos pendentes, ainda que prescritos judicialmente. Isso porque a declaração de quitação atesta a inexistência de débitos do condômino em relação ao condomínio, e, se há dívidas em aberto, mesmo prescritas para execução judicial, não há como afirmar que a unidade está quite.

Esse entendimento tem respaldo na doutrina e na jurisprudência, uma vez que a prescrição afeta apenas a pretensão judicial, mas não a relação obrigacional em si.

Conclusão

• As cotas condominiais prescrevem em 5 anos para cobrança judicial.
• A dívida não desaparece: continua existindo e pode ser paga voluntariamente.
• Por sua natureza propter rem, a obrigação acompanha o imóvel até ser integralmente quitada.
• O síndico age corretamente ao negar a declaração de quitação plena quando existem débitos, ainda que prescritos, pois a unidade não está regular perante o condomínio.