O art. 1.333, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) prevê que a convenção de condomínio é um ato formal e um documento legal, complementado pelas leis pertinentes, e que estabelece direitos e deveres que devem ser observados tanto por terceiros quanto pelos próprios condôminos, perante o condomínio edilício.

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades (proprietários, usufrutuários, usuários etc.), ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (inquilinos, comodatários etc.).

A convenção de condomínio, portanto, será elaborada de forma escrita, não solene, e tem a tarefa de informar e assegurar, de modo claro e objetivo, os direitos e deveres dos condôminos (ocupantes, a qualquer título, do edifício ou conjunto de edifícios), bem como aqueles atribuídos aos frequentadores eventuais do condomínio.

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São responsáveis pela criação a administradora do condomínio (a construtora ou incorporadora), o síndico e os condôminos. Para aprovar a convenção, é necessário obter a assinatura de pelo menos dois terços dos proprietários. Com o quórum aprovado e o documento registrado, a convenção estará em vigor.

O Código Civil prevê o conteúdo básico necessário da convenção em seus arts. 1.332 e 1.334 – ou seja, essa lei prevê uma série de cláusulas gerais que devem estar presentes no documento da convenção, e são as seguintes:

• A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns.
• A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns.
• O fim a que as unidades se destinam.
• A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (rateio das despesas).
• A forma de administração por meio do estabelecimento de regras supletivas às previstas nos arts. 1.347 e 1.348 do CC, que tratam da escolha do síndico e de suas atribuições, tendo em mente as situações em que a lei estabelece quórum especial para determinadas deliberações, caso em que a convenção não pode marcar outro número diferente, nem para mais, nem para menos.
• A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações.
• As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores, observado o fato de que a convenção não pode ultrapassar os limites máximos cogentes das multas previstas no Código Civil, sendo possível, no entanto, estabelecer limites menores e a forma de sua imposição, como prazo de defesa do condômino ou necessidade de aprovação em assembleia.
• O regimento interno, sendo que a convenção pode simplesmente determinar que o regimento será elaborado em momento posterior, dispondo sobre sua forma e quórum de aprovação.

Aos itens apresentados pelo Código Civil, podemos acrescentar ainda como tópicos que devem estar presentes na Convenção os seguintes:

• O modo de usar as coisas e serviços comuns;
• O modo de escolher o síndico e o conselho consultivo;
• O modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos.

A convenção pode ainda incluir quaisquer outras disposições não conflitantes com a lei e deliberar sobre situações pontuais, como por exemplo:

• A utilização e eventual sorteio das vagas de garagens;
• A presença (ou não) de subsíndicos e de conselho fiscal;
• A criação de um Conselho Disciplinar;
• O regramento relativo ao uso das partes comuns;
• O regramento relativo à admissão de animais no interior das unidades imobiliárias, tendo em mente que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores;
• A responsabilidade civil por danos, furto ou roubo aos automóveis no interior do condomínio;
• a exigência de cadastro dos veículos dos condôminos e a proibição (ou permissão) para as visitas estacionarem no interior do edifício;
• O estabelecimento das sanções as quais estarão sujeitos os transgressores das regras condominiais, proprietários, possuidores ou meros transeuntes, bem como o procedimento para sua imposição (esse é um tema mais comumente abordado pelo regimento interno do condomínio, mas pode também ser incluído na convenção);

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O período adequado para a criação da convenção será o momento inicial da ocupação do empreendimento, de tal modo que o texto inicial pode ser realizado pela construtora ou incorporadora do imóvel, para que seja submetido aos condôminos na primeira assembleia. É importante que, mesmo que o ponto de partida seja um modelo previamente elaborado, é essencial que cada condomínio defina o seu regramento conforme as necessidades e particularidades do caso concreto.

Finalizada essa etapa da aprovação, o passo seguinte é o registro da convenção no Registro de Imóveis, acompanhada dos documentos pertinentes, juntamente com a ata da Assembleia de Instituição e eleição do primeiro síndico. Com o registro, pelo oficial, o condomínio estará instituído.

A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular, que caracterize e identifique as unidades autônomas; seu registro lhe confere publicidade plena perante terceiros.

Os deveres dos condôminos estão listados no art. 1.336, e abrangem, pela lei, os seguintes:

1. contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
2. não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
3. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
4. dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Aqui é aplicável o mesmo raciocínio que utilizamos em relação aos direitos. Esse rol pode ser expandido pela inclusão de outras obrigações pertinentes à situação concreta do condomínio, como as seguintes:

1. Não lançar objetos, de qualquer natureza, sobre a via pública, sobre as áreas e pátios internos;
2. Não decorar as janelas, portas ou esquadrias externas com cores diferentes das estabelecidas para todo o edifício;
3. Não colocar toldos externos, nem colocar ou permitir que coloquem letreiros, placas e cartazes, de publicidade ou não;
4. Não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do prédio, ou incômodo aos demais condôminos;
5. Não colocar ou permitir que coloquem em qualquer parte de uso comum do edifício, quaisquer objetos, seja de que natureza forem;
6. Comunicar ao Síndico qualquer caso de moléstia contagiosa, infecciosa ou endêmica, para as providências cabíveis junto às autoridades sanitárias;
7. Proibir o aluguel ou a transferência, a qualquer título, da unidade autônoma a pessoas de vida duvidosa ou de maus costumes, ou convertê-la em bar, discoteca, agremiação política, religiosa ou assemelhados, que se afastem da destinação residencial e familiar do prédio;
8. Permitir o ingresso em sua unidade autônoma do administrador ou preposto seu quando isso se tornar indispensável inspeção ou realização de trabalhos relativos à estrutura geral do edifico, sua segurança e solidez, ou tendente à realização de reparos em instalações, serviços e tubulações das unidades autônomas vizinhas.

Também é importante estabelecer de quem é a responsabilidade financeira por despesas com obras, reparos e benfeitorias nas áreas comuns– se do condomínio ou de cada um dos condôminos, que devem responder conforme a sua fração.

O art. 1.340 da CC prevê que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

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