O condomínio é uma forma de copropriedade, na qual existem diversos proprietários – e cada um deles detém fração ideal do todo. É uma das formas de habitação mais procuradas na atualidade.

Com o objetivo de melhorar a distribuição de terras urbanas a Lei 13.465 introduziu no Código Civil dois novos tipos de condomínios: o condomínio de lotes, incluindo a modalidade de acesso controlado; e o condomínio urbano simples.

A figura do condomínio de lotes, também chamada de “condomínio deitado”, tem por objeto lotes ou terrenos, dotado de infraestrutura básica para receber uma edificação, em vez de casas ou apartamentos.

O condomínio de lotes é uma nova modalidade condominial, através da qual há, em terrenos, partes designadas de lotes, como propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condomínios.

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Essa divisão entre partes que são propriedade exclusiva e áreas que são de propriedade comum dos condôminos é a maior característica dessa modalidade de condomínio.

De acordo com o Código Civil, a fração ideal de cada proprietário no condomínio pode ser determinada com base na área do solo de sua unidade, no potencial de construção ou em critérios mencionados na criação do condomínio.

O modelo adotado, portanto, é similar ao do condomínio edilício, devendo sempre ser respeitada a legislação urbanística. No condomínio de lotes para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

Por fim, destacamos que sendo o condomínio de acesso controlado, para atender à função social da propriedade será proibido impedir o acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Vamos agora examinar o condomínio urbano simples.

Embora tenha recebido essa denominação, trata-se, na realidade, de uma espécie de condomínio edilício, que dispensa algumas formalidades em razão da sua pequena dimensão.

O condomínio urbano simples pode ser entendido como uma “laje em construção horizontal”, ou seja, é um acréscimo horizontal de casas ou cômodos no mesmo imóvel, e poderá ser instituído inclusive para fins de Reurb (Regularização Fundiária Urbana).

Esse modelo normalmente é adotado em situações de terrenos onde haja mais de uma construção – e o titular do imóvel queira tornar cada uma dessas construções uma unidade autônoma de condomínio.

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Assim, o condomínio urbano simples poderá ser instituído em duas situações:

1. quando o terreno contiver várias edificações, como ocorre com a “casa dos fundos”; ou
2. quando o terreno contiver uma edificação na qual haja mais de um cômodo com acesso autônomo.

É preciso haver autonomia funcional e de acesso no cômodo para ele constituir uma unidade autônoma de condomínio urbano simples.

O que caracteriza o condomínio simples é que, além das coisas de uso comum, como paredes, muros, caixa d’água, teto ou encanamentos, devem existir partes ou áreas de uso comum, como jardim, acesso, escadas etc. Por exemplo: uma casa geminada, que compartilha uma parede em comum, não é um condomínio.

A criação de um condomínio urbano simples é registrada na matrícula do respectivo imóvel, com a identificação das áreas comuns no nível do solo, áreas comuns internas, se houver e as unidades autônomas. No condomínio urbano simples, não é necessário apresentar um acordo de condomínio.

Após o registro, cada unidade autônoma recebe sua própria matrícula no registro, que deve incluir uma fração ideal do solo e das áreas comuns, expressa em percentagem.

A lei prevê que as unidades autônomas podem ser vendidas ou hipotecadas livremente pelos proprietários, e nenhuma unidade pode ser isolada do acesso à rua pública. A gestão das áreas comuns deve ser acordada entre os condôminos e pode ser formalizada por documento particular.

No caso da Reurb-S, as construções podem ser registradas com base em uma notificação do proprietário, contendo informações sobre a área construída e o número da unidade. Nessa hipótese, não há a necessidade de apresentar um certificado de ocupação ou de quitação de impostos e contribuições previdenciárias.

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