Aqueles que gerenciam um condomínio e já tiveram que lidar com despesas imprevistas conhecem bem a necessidade de manter um fundo de contingência, que seja facilmente acessível. A arrecadação mensal de determinado valor, dos moradores de um condomínio, funciona como uma espécie de “caderneta de poupança”, que pode ser utilizada, a qualquer momento, para custear despesas que não tenham sido previstas no planejamento orçamentário anual.

Surge aí a figura do fundo de reserva. Como podemos conceituá-lo?

O fundo de reserva representa a alocação de valores, destinada a custear despesas eventuais e extraordinárias de caráter emergencial, ou seja, oferece suporte financeiro para gastos que não estavam previstos no orçamento, deixando a gestão sempre preparada para eventuais gastos extras.

O fundo de reserva é cobrado de cada condômino – e consiste em uma quantia mensal própria, particularizada, que ao invés de ser destinada a satisfazer uma obrigação vencida e exigível normal, para a cobertura de gastos ocorridos, constitui-se em uma reserva para fazer frente a certas eventualidades que impõem gastos urgentes e inadiáveis, sem necessidade de acorrer subitamente aos condôminos.

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O fundo de reserva arca, portanto com despesas extras e eventuais; sua existência visa garantir que o condomínio tem certa dose de suporte financeiro para lidar com despesas inesperadas, de maneira a evitar a necessidade de solicitar, abruptamente, recursos extras dos condôminos.

São basicamente duas hipóteses de utilização do fundo de reserva, ou seja, os casos em que o condomínio pode recorrer ao fundo:

• no caso de situações urgentes e imprevistas; ou,
• em casos em que determinada despesa atribua ônus excessivo para o orçamento doméstico dos condôminos, mediante prévia aprovação de assembleia geral.

O fundo de reserva possui, assim, um caráter preventivo, que permite maior tranquilidade e segurança em casos de emergências, como obras, manutenções urgentes, e demais demandas financeiras inesperadas. Seu objetivo, portanto, é prover suporte financeiro para o condomínio, especialmente em situações de obras, manutenções ou surgimento de despesas de natureza emergencial. O valor alocado a título de fundo de reserva é arrecadado e guardado para obter recursos que serão utilizados para pagar eventuais despesas extraordinárias, dando segurança financeira à administração.

Por exemplo, suponha que o seu condomínio possua um sistema de segurança de última geração, incluindo câmeras de vigilância e sistemas de controle de acesso. Em um dia, um incidente ocorre e danifica gravemente o sistema, comprometendo a segurança de todos os moradores. Mesmo com as verificações regulares e manutenção, eventos imprevistos como este podem acontecer.

Nessas situações críticas que demandam uma resposta imediata, o condomínio precisa investir em reparos e substituições urgentes para restaurar a segurança. Esses gastos inesperados não estavam previstos no orçamento anual, mas são essenciais para a tranquilidade e bem-estar dos condôminos. É em momentos assim que o fundo de reserva é acionado, garantindo que a segurança seja restabelecida sem atrasos significativos.

A grande vantagem do fundo de reserva é que a sua existência evita a insegurança financeira para o condomínio – que não precisará contrair empréstimos ou transferir o saldo negativo para o mês posterior, pois existem recursos para quitar questões emergenciais.

Outro ponto importante é que a utilização do fundo de reserva dilui os custos para os condôminos, uma vez que as parcelas arrecadas mensalmente causam menor impacto financeiro que dispor de uma quantidade maior de recursos para tratar questões emergenciais.

Vale destacar que, na grande maioria das vezes, os fundos de reserva são arrecadações de médio e longo prazo, o que significa poupar valores consideráveis.

Conforme o art. 22 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), um dos deveres dos proprietários é pagar as despesas extraordinárias de condomínio, entendidas como aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. A citada lei, em seu art. 22, parágrafo único, X, traz um rol exemplificativo das despesas extraordinárias – entre as quais está expressamente prevista a constituição de fundo de reserva.

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Assim, temos que a norma atribui a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva aos proprietários – o que significa que os inquilinos estão isentos do pagamento dessa cobrança.

Outro ponto relevante é que se o fundo de reserva for utilizado para as despesas de manutenção do edifício, para aquelas que normalmente seriam consideradas despesas ordinárias, a sua reposição terá a mesma classificação; por outro lado, se o fundo foi utilizado, total ou parcialmente, para despesas extraordinárias, assim também será considerado o rateio para a reposição.

A Lei do Inquilinato (art. 23, XII, § 1º) prevê ainda que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias, entendidas como aquelas necessárias à administração rotineira do condomínio – e inclui entre as despesas ordinárias a reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas extraordinárias, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.

O dever do locatário de repor o fundo de reserva deve ser adimplido independentemente de previsão contratual.

Sintetizando a questão entre a responsabilidade do locador e do locatário pelo fundo de reserva, temos o seguinte:

• o rateio mensal para constituição do fundo de reserva, por expressa disposição legal, deve ser suportado pelo locador – ou seja, a responsabilidade pelo pagamento de despesas extraordinárias de condomínio e rateio de fundo de reserva é do locador;
• Entretanto, na medida da utilização do fundo de reserva, de acordo com o destino, poderá o rateio ser atribuído ao locatário, nos casos de o fundo ter sido utilizado para atender a uma despesa extraordinária.

Nas hipóteses em que a cobertura do seguro não se estenda a um reparo emergencial que porventura venha a acontecer – e caso o saldo do fundo de reserva seja insuficiente para cobrir a despesa –, o reparo do dano deve ser discutido em caráter de urgência em assembleia.

O fundo de reserva não poderá ser distribuído entre os condôminos nem restituído – e não se confunde com o denominado fundo de obras – que consiste em uma taxa extra, que deve ser comunicada aos condôminos, e tem a função de cobrir os custos envolvidos em uma obra que está sendo planejada, como a reforma da churrasqueira ou a ampliação de alguma área comum, por exemplo.

Vale ainda apontar que, embora seja comumente concedida ao síndico a isenção do pagamento das despesas de condomínio, esse benefício não se estende à cota que lhe for atribuída nas despesas extraordinárias e na constituição do fundo de reserva – a menos que assim preveja, de forma expressa, a convenção condominial.

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