Muitos moradores e até mesmo síndicos profissionais não sabem, mas existe um conjunto de obrigações de cunho civil e especialmente tributário que – caso sejam descumpridas – podem ensejar a responsabilização do síndico de condomínio nas esferas civil, tributária e até criminal.

O foco do presente artigo é o exame das principais obrigações tributárias, que eventualmente podem ocasionar desdobramentos na esfera penal, conforme ficará demonstrado a seguir. Inicialmente vamos analisar o que dispõe o Código Civil de 2002, em seu Art. 1.348, que dispõe sobre o que compete ao síndico de um condomínio:

“Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - Convocar a assembleia dos condôminos;
II - Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - Realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”

De pronto é possível observar que são muitas atribuições e obrigações, sendo que o eventual descumprimento e/ou inobservância pode gerar problemas sérios que devem ser evitados. Tendo em vista que o foco do presente artigo é em relação às obrigações de cunho tributário, deixaremos de abordar – neste breve reporte – as demais obrigações e eventuais consequências no âmbito civil.

A Formação de Síndico Profissional e Gestão de Condomínios se consolida, portanto, como uma área especializada e demanda uma sólida base de conhecimentos em diversas áreas, como Direito Civil, Direito Penal, Direito Tributário e Direito Imobiliário, dentre outras.  

Como já foi salientado, o descumprimento de algumas obrigações tributárias ou a prática de atos relacionados ao recolhimento de tributos pode ensejar o desdobramento de responsabilização na esfera criminal, por exemplo.

É o caso da prática criminosa da apropriação indébita de verbas previdenciárias. Essa é a previsão constante no Código Penal em seu Art. 168-A que a seguir transcrevemos parcialmente:

“Art. 168-A. Deixar de repassar à previdência social as contribuições recolhidas dos contribuintes, no prazo e forma legal ou convencional: 
Pena – reclusão, de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, e multa.
§ 1o Nas mesmas penas incorre quem deixar de: 
I – Recolher, no prazo legal, contribuição ou outra importância destinada à previdência social que tenha sido descontada de pagamento efetuado a segurados, a terceiros ou arrecadada do público;”

Essa tipificação penal abrange os casos em que o desconto realizado na folha de pagamento de empregados deixa de ser integralmente repassado à Previdência, por se constituir no crime de Apropriação Indébita. Nesse sentido, alertamos os síndicos de condomínios que eventualmente podem considerar que, por terem delegado a uma Administradora a tarefa de contratar empregados no nome daquela empresa, estão completamente isentos de qualquer tipo de responsabilidade quanto às obrigações tributárias e especial, aquelas que podem ter desdobramentos na esfera criminal.

A previsão legal para a imputação de responsabilidade solidária está no CTN - Código Tributário Nacional, onde em seu Art. 134 – Caput e inciso III a seguir transcrito:

“Art. 134. Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:
(...)
III - os administradores de bens de terceiros, pelos tributos devidos por estes;”

A inteligência da Lei é clara no sentido de indicar que o Erário se cerca de todas as cautelas e garantias visando fazer valer a sua capacidade de recuperação do crédito tributário devido. Pelo trecho do CTN acima reproduzido, fica evidente que a cobrança pode recair sobre todos ou até mesmo sobre um, tendo em vista a característica de solidariedade.

A jurisprudência evoluiu para considerar que o condomínio edilício pode compor o polo passivo de obrigação tributária. E um desdobramento natural dessa evolução está vinculada à responsabilização solidária, conforme julgado:

“Tributário. Execução fiscal. Certidão de dívida ativa. Requisitos. Utilização da TRD como juros. Ausência de denúncia espontânea. Pluralidade de domicílios e competência para proceder ao levantamento fiscal (art-127, par-2 do ctn-66). Condomínio e solidariedade fiscal.
(...)
4. Em se tratando de copropriedade pro indiviso, e indemonstrado o pagamento de tributo por qualquer dos condôminos, pode o Fisco exigir o total da exação de um só deles, por força do art-124, inc-1, do CTN-66. (TRF4, 2ª Turma, AC 96.04.16679-4, Relator Des. Fed. Luiz Carlos de Castro Lugon, DJ. 12.05.99”

Quanto à responsabilização do Síndico, a jurisprudência é também farta em decisões que apontam nessa direção, conforme vemos a seguir:

“Agravo de instrumento - Tributário - exceção de pré-executividade não conhecida - condomínio edilício - questionamento da responsabilidade solidária do síndico pelo inadimplemento de contribuições sociais - agravo improvido.
1.: Por intermédio da exceção de pré-executividade, pode a parte vir a juízo arguir nulidade sem que necessite utilizar-se dos embargos à execução, uma vez que se trata de vício fundamental que priva o processo de toda e qualquer eficácia, além de ser matéria cuja cognição deve ser efetuada de ofício pelo Juiz.
2.: O artigo 22, § 1°, 'c' da Lei n° 4.591/64 atribui ao síndico a prática dos atos que lhe atribuírem a lei e, como administrador do condomínio, o síndico tem o dever de recolher os tributos devidos, no caso as contribuições sociais.
3.: Agravo a que se nega provimento.
(TRF3, 1ª Turma, AG. 182610, Rel. Des. Fed. Johonsom Di Salvo, DJ. 20.04.06)”

Quais são as obrigações tributárias ou sociais do condomínio?
Podemos resumir as principais obrigações mensais e/ou eventuais do condomínio a partir da seguinte relação:

FGTS – Recolhimento a partir da folha de empregados, caso possua empregados próprios;

INSS Retenção de 11% - Sobre o total dos serviços contratados mediante cessão de mão-de-obra ou empreitada, nos termos do que dispõe a Lei No. 8.212/91 – IN RFB No. 971/2009.

PIS/COFINS/CSLL Retenção – Os pagamentos efetuados pelas pessoas jurídicas a outras pessoas jurídicas de direito privado, pela prestação de serviços de limpeza, conservação, manutenção, segurança, vigilância, transporte de valores e locação de mão-de-obra, pela prestação de serviços de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos, administração de contas a pagar e a receber, bem como pela remuneração de serviços profissionais, estão sujeitos a retenção na fonte da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, da COFINS e da contribuição para o PIS/PASEP. Art. 30 da Lei 10.833/2003.

ISS Retenção de 2% a 5% - Conforme a tabela do município onde o serviço está sendo executado.

INSS Recolhimento de 20% - Sobre o valor da taxa condominial ou parcela que deixar de ser exigida do síndico, caso haja a previsão na convenção/regimento interno de dispensa para o síndico. A Previdência entende que a isenção da taxa é uma forma indireta de remuneração e por isso o recolhimento é exigido. As exceções ficam por conta do caso em que não há isenção ou quando o síndico já contribui com o teto do INSS. IN RFB No. 971/2009, Art. 9º, XIII.

PIS Recolhimento de 1% - Sobre a folha de empregados próprios (caso tenha). MP 2158-35/2001, Art. 13, IX.

O que podemos deixar a título de sugestões para se precaver: O presente artigo não tem, como dito acima, a pretensão de esgotar o tema. O que fizemos aqui foi esboçar as principais recomendações para que o síndico tenha uma ideia geral sobre as obrigações sociais e tributárias a que está sujeito o condomínio.

A partir daí, temos com dica a solicitação mensal à empresa Administradora de Condomínio eventualmente contratada que lhe envie as certidões a seguir, em nome da própria Administradora e do condomínio:

a.: Certidão de regularidade do FGTS;
b.: Certidões de regularidade fiscal Federal, Estadual e Municipal; e
c.: Certidão de regularidade Trabalhista.

Caso as referidas certidões sejam emitidas normalmente, esse é um bom sinal. Não significa que não há problemas, mas é um indicativo de que – a princípio – as obrigações estão sendo cumpridas. Outra providência essencial é que se contrate uma Perícia Contábil visando a verificação de regularidade de práticas, de forma mais acurada. Esse tipo de exame tem a finalidade de examinar contratos firmados com terceiros, conferir cálculos de tributos e até a composição das memórias de recolhimentos conjuntos, como é o caso da guia de contribuição previdenciária.

Em vez de serem encarados como uma despesa, esse tipo de gasto deve ser visto como uma precaução necessária, visando assegurar a viabilidade e continuidade financeira e econômica daquela entidade, que foi criada com o objeto de gerir o patrimônio de um determinado contingente de famílias.

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São recomendações básicas que não dispensam uma avaliação periódica por parte do Conselho Fiscal, com vistas à implementação de providências adicionais para acautelar os interesses dos proprietários. O ideal é a contratação de serviços externos para aferir a regularidade dos serviços prestados de forma continuada.

Espero que as informações e recomendações do presente artigo sejam úteis. Para acompanhar mais conteúdo voltado à gestão de condomínios, formação de síndicos e normas legais aplicáveis à área imobiliária, acesse a Universidade do Síndico, onde passaremos a disponibilizar programas de desenvolvimento profissional nessas áreas.

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Prof. Dr. Juracy Soares
É professor fundador da Unieducar. É fundador e Editor Chefe da Revista Científica Semana Acadêmica.
Graduado em Direito e Contábeis; Especialista em Auditoria, Mestre em Controladoria e Doutor em Direito; Possui Certificação em Docência do Ensino Superior; É pesquisador em EaD/E-Learning; Autor do livro Enrqueça Dormindo.